Как без последствий сделать перепланировку квартиры

Если у вас появилось желание изменить внутренней пространство своей квартиры, стоит помнить о некоторых нюансах, которые помогут избежать проблем в будущем. По словам специалистов, для того, чтобы разобраться, какие работы необходимо будет согласовывать в контролирующих органах, нужно понимать, что конкретно планируется сделать для изменения пространства в квартире.Это работы, связанные с внутренним отопительным, сантехническим и другим оборудованием помещений.

Перепланировка – это уже перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство и переоборудование тамбуров.

«Собственно определение перепланировки охватывает, в основном, внутренние работы без изменения внешних характеристик помещения и несущих стен и конструкций», – говорит Бородкин.

Для переоборудования и перепланировки необходимо разрешение исполнительного комитета местного совета. Для его получения нужно предоставить копии правоустанавливающего документа на помещение, поэтажных планов, проект переоборудования или перепланировки и согласия собственника, сособственников или уполномоченных ими лиц. Оформлять или нет новое свидетельство о праве собственности, в котором были бы зафиксированы результаты перепланировки – личное дело собственника, закон к этому не обязывает. Но эксперты советуют это делать в случаи существенных изменений соотношения жилых и нежилых площадей.

Что нужно «узаконивать», а что – необязательно

К наиболее распространенным перепланировкам, которые нужно «узаконивать» относятся объединения квартир на одном этаже, или на разных этажах, присоединение мансарды, устройство дверных проемов в несущих стенах, объединение комнаты и лоджии, устройство кухни-ниши, и другие перепланировки, которые связанные с нарушением капитальных конструкций.

Такие перепланировки возможно «узаконить» только путем получения разрешительных документов на выполнение строительных работ и введением в эксплуатацию. Менее существенные изменения в квартире не нуждаются в разрешениях.

«Перепланировки связанные с остеклением балконов и лоджий, объединение ванной комнаты с туалетом, демонтаж встроенных шкафов, антресолей и кладовых, увеличение жилой площади за счет демонтажа некапитальных стен и использования площадей коридоров и вспомогательных помещений не требуется «узаконивать», достаточно заказать новый технический паспорт, в котором будет отражена квартира с существующей перепланировкой», – говорит юрист компании «БТИ Консалтинг» Василий Семкив.

Также по его словам, существуют перепланировки, которые невозможно «узаконить» в принципе, при всем желании из-за своеобразного законодательства. К ним относятся:

вынесение батарей на лоджию или балкон, объединенный с комнатой,
устройство ванной комнаты, кухни, туалета над или под жилыми комнатами.

Декларируем намерения

«Для получения разрешения на перепланировку нужно подать заявление, а именно, декларацию. Это документ установленного образца. В нем лицо, которое намеревается осуществить перепланировку, определяет сведения, на основании которых разрешительный орган выдает разрешение на перепланировку, тем самым гарантируя соблюдение установленных законодательством Украины требований для перепланировки и возмещения другим лицам вреда, причиненного выполнением таких работ», – рассказывает Евгений Макиенко, юрист компании «Леопартнерс».

Декларация подается в двух экземплярах в Разрешительный центр по месту нахождения объекта перепланировки (районный центр). Что касается необходимого пакета документов, обязательно прилагающихся к декларации, то он будет состоять только из правоустанавливающих документов на объект перепланировки и проекта перепланировки.

Срок рассмотрения поданного заявления – 10 рабочих дней. В этот период принимается решение: выдача разрешения на перепланировку или письменное уведомление об отклонении декларации. О положительном решении вопроса Разрешительный центр должен сообщить заявителю по телефону или письмом, указав при этом про необходимость явки для получения документа.

«В случае, если чиновники пропустят 10-дневный срок, разрешительный орган не рассмотрит Декларацию и не примет решение, лицо, которое намеревается осуществить перепланировку, автоматически получает право на выполнение таких работ. Правда, в этом случае следует обратиться к представителю разрешительного центра своего района в Киевском городском разрешительном центре с сообщением (по утвержденной форме) в двух экземплярах о нарушении сроков рассмотрения декларации (один из зарегистрированных экземпляров остается в Центре, второй – у заявителя). Зарегистрированное должным образом сообщение является основанием для принятия объекта перепланировки в эксплуатацию», – говорит Макиенко.

Документы для перепланировки

Исключительный перечень документов, прилагаемых к декларации для получения разрешения на перепланировку жилья:

копия паспорта физического лица (для граждан Украины – копии 2, 3, 4, 5 стр. и страницы с отметкой о регистрации);

правоустанавливающие документы на объект недвижимости, перепланировка которого предусматривается: нотариальные копии документов, подтверждающих право собственности на недвижимое имущество;

при наличии права общей собственности на объект перепланировки декларации прилагаются правоустанавливающие документы всех совладельцев; проект перепланировки (в двух экземплярах);

оригинал техпаспорта объекта перепланировки (причем техпаспорт должен быть изготовлен не ранее одного года до момента подачи декларации);

в случае, если объект перепланировки находится в доме, который является объектом культурного наследия, – разрешение центрального органа исполнительной власти в сфере охраны культурного наследия исполнительного органа горсовета.

Для узаконивания перепланировки по факту ее окончания, нужно еще и заручиться документом, подтверждающим соответствие выполненных работ проекту. Для получения такого документа необходимо обратиться в Разрешительный орган с заявлением в произвольной форме: об окончании ремонтных работ и ожидании комиссии. Разумеется, заявление нужно подкрепить копией зарегистрированной декларации или сообщением о пропуске сроков ее рассмотрения. В 7-дневный срок с момента обращения Разрешительный орган обязан обеспечить прием объекта в эксплуатацию, осуществив проверку соответствия выполненных работ проекту перепланировки с выдачей заключения о соответствии проекта.

Завершающим этапом перепланировки станет то, что уполномоченное должностное лицо разрешительного центра в заключении о соответствии выполненных работ сделает отметку о принятии объекта перепланировки в эксплуатацию и поставит запись в журнале приема объектов перепланировки в эксплуатацию.

«Самоволку» никто не отменял

Самовольную перепланировку не только не запретили, но и позволили «самовольщикам» в упрощенной форме ее узаконить. По сути, это вынужденная мера, поскольку, например, в Киеве сложилась ситуация, когда чуть ли не каждая третья квартира уже самовольно перепланирована, поэтому возникла необходимость предусмотреть процедуру принятия в эксплуатацию таких объектов.

«В результате, согласно разработанному Порядку предусматривается простая процедура принятия в эксплуатацию самовольно перепланированных квартир в течение двух-трех недель. Главное требование – соответствие выполненных работ требованиям законодательства. Правда, административную ответственность за самовольную перепланировку никто не отменил», – утверждает юрист «Леопартнерс».

Прием в эксплуатацию объекта самовольной перепланировки возможен при наличии следующих условий:

в установленном порядке административной комиссией исполкома рассмотрено дело о самовольной перепланировке жилого помещения;

работы по самовольной перепланировке выполнены согласно проекту перепланировки, в соответствии с требованиями законодательства, строительными нормами и правилами и другим нормативными документами;

отсутствуют какие-либо претензии третьих лиц, связанные с выполнением самовольной перепланировки, что письменно подтверждено балансодержателем дома.

Кроме того, для узаконивания перепланировки нарушителю нужно будет приложить копию протокола об административной ответственности и документы, подтверждающие уплату штрафа, оригинал письма балансодержателя дома об отсутствии претензий третьих лиц, составленного в свободной форме.